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    1. 投資客老包計劃逃離燕郊

      田國寶2021-03-18 19:28

      經濟觀察報 記者 田國寶 3月16日一大早,河北省三河市西關環島附近的人口管理大隊門前排起長長的隊伍,排隊的人手里拿著各色的文件袋或公文包,隊伍中夾雜著焦灼和不安,有的人等待時間已經超過了三小時。

      包啟明是這個隊伍中的一員,早晨不到6點,他從燕郊的家中驅車30公里來到三河市區,他和隊伍中其他人都有一個共同目的:辦理落戶。在三河市內,燕郊又被稱為西城,三河市區被稱為東城。

      3月初,有關三河市放寬落戶的消息開始在房地產銷售和中介群體中流傳,一直到3月中旬,開始正式接受辦理。每天工作時間內,三河市人口管理大隊門前都排起了長隊,這一情形已經持續多日。

      包啟明是山東人,有著近二十多年的北漂經歷,2016-2017年期間,他陸續在燕郊購入三套住宅,隨著燕郊限購及房價腰斬,他成為眾多環京樓市投資客中被套者之一。幾年下來,雖然燕郊房價有所回升,但他還是虧了近一半的本金。

      “這一次燕郊房價真的漲起來了。”這是包啟明的希望,也是眾多環京投資客的期望。三河落戶放寬消息傳出后,引發了投資客、銷售和中介的集體狂歡。對于他們而言,可能會出現一個千載難逢的解套機會。

      “這幾天價格漲了不少,成交也比原來好了一些。”一位鏈家的中介人員透露,但由于限購政策沒有改變,短期內戶籍新政對樓市刺激有限。

      包啟明已經在燕郊居住了三年,他希望燕郊樓市能有一波行情,“價格起來了,就趕緊賣掉,在北京買一套,就不需要兩地跑了。”與包啟明有同樣想法的人不在少數,他們認為這是一次將房產從燕郊置換到北京的機會。

      戶籍新政

      根據現場辦理人員透露出的信息,燕郊落戶分為兩個部分,一個是房產落戶,即三河市范圍內,持有三河市轄區內70年產權房本的本人、配偶、子女及父母等近親屬均可以落戶,公寓落戶具體以現場審核為準。

      另一個是人才引進政策,燕郊行政大廳的工作人員告訴經濟觀察報,大專及以上學歷和相關技能證,只要在三河市范圍內有合法經營的公司、單位勞動合同及一個月的社?;騻€稅記錄,可以申請人才落戶。

      除了個人外,個體商戶及公司經營者,只要有2個月的相關納稅記錄同樣可以申請落戶。申請落戶者如果在三河或燕郊有房產,可以直接在房產所在地落戶,如果無房產,可申請單位集體戶口,具體以三河市人口管理大隊審核為準。

      三河市房產落戶政策由來已久,2017年限購前,只有購買住宅均可以辦理落戶。彼時,憑借房產證或購房合同就可以拿到準遷證,購房落戶政策讓燕郊從一個幾萬人的小鎮變身為常住人口上百萬的新區。

      2016年5月前后,房產落戶政策進行調整,2016年4月10日前購買新建商品房并網簽的可以直接落戶;之后及購買二手房的需要在三河市連續繳納三年社保方可落戶。

      2020年5月,三河市開始執行人才落戶政策,大專及以上學歷、相關技能人才及工商業經營者,有工作單位及連續三個月社保繳存或相關納稅記錄,且沒有異地社??梢陨暾堅谘嘟悸鋺?。

      這一次三河戶籍政策調整,房產落戶方面,主要取消了對2016年4月10日前網簽新建商品房的限制,只要有70年產權的房產證即可申請落戶;人才引進落戶方面,放寬了對社保和個稅繳存時間的要求。

      燕郊戶籍新政從一則傳言開始。據上述鏈家中介透露,3月5日,有關燕郊即將解除二手房限購的消息,開始在房地產中介群體間流傳,“傳得有板有眼的,當時是周五,說周一就正式放開。”

      此前,包括燕郊、大廠在內的部分環京區域已經放開了一手房限購,外地人只要在本地名下無房,可以購買一套新房,自拿房本起五年內限售。這一消息雖然沒有獲得官方公開認可,但已經開始實施。

      雖然一手房限購松動了,但燕郊二手房仍執行2017年限購政策,即本地戶籍家庭限購兩套住房,外地戶籍家庭社保滿三年限購一套。由于多數在燕郊居住的人繳納北京社保,限購政策重創燕郊樓市。

      如果燕郊放開二手房限購,對于包啟明等投資客的意義不言而喻。

      3月11日,最終消息落實,燕郊二手房限購放開的消息沒有實施,二手房落戶的政策開始執行。此后幾天里,負責落戶咨詢、申請和辦理的三河市人口管理大隊電話一直處于忙線中。

      看到希望

      北漂包啟明一直生活在北京做小生意,2016年到2017年限購前,在京津冀協同發展及地鐵平谷縣等一系列政策刺激下,包括燕郊在內的環京樓市迎來最為輝煌的時刻,彼時,部分小區二手房成交價一度接近4萬元/平方米。

      那個時候,有人在出逃,通過出售燕郊房產,成功將居住地轉移到北京;但也不乏像包啟明開始將燕郊作為房產投資地。

      據包啟明介紹,尤其是北京317限購政策出臺后,多數人認為北京剛需客將進一步外溢到燕郊等環京地區,加上一系列消息刺激,“我們普遍認為燕郊房價普遍到4萬元/平方米沒有任何懸念。”

      彼時,包啟明頻繁出入燕郊,每周末都會和燕郊的投資客聚會,探討政策、樓市的走向,他們甚至商量準備成立一家公司,專門從事投資房產業務。

      那段時間,包啟明生意不錯,可以周轉的資金較多,所以他先后在燕郊買下三套二手房,其中有兩套單價在3.3萬元/平方米左右,另一套的單價也超過了3萬元/平方米。

      但隨之而來環京的限購政策讓他和眾多投資客傻眼了。“北京市3月限購,燕郊是5月,剛開始限購的時候,其實沒想到會影響那么大。”包啟明說,雖然限購了,但他依然認為燕郊還有投資價值和潛力。

      到了7月,燕郊限購的影響開始顯現,成交一路下滑,二手房月成交量只有高峰期的十分之一。隨著成交的萎縮,價格也一路走低,“那個時候,一兩千的降幅基本沒有反應。”現在回想起來,包啟明仍直搖頭。

      “限購開始的時候,其實價格降到位,還是可以出手的。”包啟明說,在二手房成交價跌破三萬的時候,他曾勸說一位朋友直接降到2.7萬元/平方米甚至2.5萬元/平方米出手,“但那時都還抱著幻想,誰也沒有那個勇氣。”

      據他透露,他的那位有多套房的朋友,因為面臨斷供的風險,先后以1.8萬元/平方米到2.2萬元/平方的價格賣出三套房,“加上稅費和給銀行的,基本上賠了一半。我還好,都是全款,還能撐下去。”

      包啟明這一撐就是三年,這三年發生了很多事,生意沒那么好做了,他把家從北京搬到了燕郊,忍受各種煎熬。“大家一說炒房,就拿我們舉例子,走到哪都沒臉見熟人,這幾年大家心里都憋著一口氣。”

      這次二手房放松限購的消息雖然沒有落地,但戶籍新政已經足以讓他和投資客們欣慰了。“落戶人多了,慢慢肯定能形成購房需求,平谷線馬上要開工了,燕郊的吸引力會越來越大。”包啟明說,他終于看到希望了。

      投資客出逃

      燕郊二手房限購即將放松的消息,很快通過中介傳遞給一直緊密關注燕郊樓市政策動向的投資客,更多的投資客開始將房源上架,并調高掛牌價,其中就包括包啟明。上述鏈家中介透露,消息傳出至今,新增掛牌量增加了兩倍。

      包啟明的三套房在一個小區,由于燕郊房價一路下跌,他的房子一直沒有在中介掛牌,“反正咱是全款,也不著急,什么時候漲起來了,什么時候出手。”

      燕郊二手房限購消息傳出第二天,他聯系中介把兩套房掛了出去。雖然2.2萬元/平方米的掛牌價創造了他房產所在小區的新高,但與他購買時相比,總價仍相差140萬元左右。

      他所在小區在售二手房接近900套,2021年以來共成交量不到30套,價格在1.6萬元/平方米到2萬元/平方米,近期平均成交價在1.9萬元左右,比之前有所上升。

      貝殼數據顯示,3月4日到3月11日一周,燕郊二手房平均成交價為1.71萬元/平方米,環比上升1.9%,同比上漲14%。但與2020年3月成交均價相比,仍有1000元/平方米左右的下跌。

      中國房價行業數據顯示,截至3月18日最近一個月,三河市二手房均價為1.79萬元/平方米,環比下跌1.59%,同比下跌3.69%。

      上述鏈家中介告訴經濟觀察報,二手房限購放松消息出臺前,燕郊的房價一直處于小幅度下跌中。但消息放出后,價格開始出現上漲,與1、2月相比,大約漲了1000元左右/平方米,個別小區漲了近3000元/平方米。

      目前燕郊一手房價格普遍在2.2萬元/平方米-2.5萬元/平方米左右,位置較為偏遠的區域及緊鄰燕郊的大廠夏墊區域,價格在1.3萬元/平方米-1.5萬元/平方米左右。但二手房由于限購影響,與一手房價有較大差距。

      包啟明的夢想是賣掉兩套房,回北京買一套,他至今后悔當初沒有在北京買房,而選擇了在燕郊投資。“當時我的錢在北京能買一套豪宅,平谷的話,全款買一套別墅也不成問題,偏偏選擇了燕郊。”

      他相信燕郊房價早晚一天會漲回去,“不等了,乘著這波行情,割肉也要賣了。”包啟明說,兩套都賣出了,可以拿到400多萬元現金,“五環內是不敢想了,五環外選擇的空間還是很大的。”

      按照他的規劃,在燕郊落戶,留一套房,“以后北京待不下去,咱還有根據地,孩子上學、高考的問題也解決了。”包啟明說,這樣既解決跨城通勤問題,也不用為了孩子上學回老家了。

      上述鏈家中介在燕郊干了五年房地產銷售工作,見證了燕郊樓市的跌宕起伏。據他介紹,燕郊投資客中,有一大部分是銷售和中介,“我們平時聊得時候,很多人都說,房子賣了以后就離開燕郊。”

      有更多的房地產銷售和中介早已經離開燕郊,近期,他們也委托在燕郊的中介朋友幫忙處置房。上述鏈家中介表示,由于是從業者,銷售和中介比一般投資客更容易解套,往往能賣出好價格。

      最近幾年,包啟明也認識不少銷售和中介,有的還成為關系要好的朋友,“他們消息靈通,各種消息,最先也都是從他們那里知道的,一來二去成了哥們兒了。”他表示,如果沒有銷售和中介的朋友,很難抓住一些解套機會。

      最近他和投資客朋友們一次聚會中,大家也普遍認為目前是解套的最好時機,“漲回3萬短時間是不可能了,乘著這波行情,能跑就跑,北京房價一天一天漲,再不換到北京,估計這輩子就沒機會了。”

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      不動產開發報道部主任兼高級記者
      主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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